Skier et défiscaliser
Vous souhaitez optimiser votre fiscalité ?
Outre le côté « plaisir », acheter un bien à la montagne peut vous permettre également de profiter de dispositifs fiscaux avantageux et très incitatifs. Loi Pinel, LMNP/LMP… il est parfois difficile d’appréhender les différentes solutions fiscales liées à un investissement immobilier. Faisons le point sur les dispositifs fiscaux possibles lors d’un investissement immobilier à la montagne.
Le statut fiscal du Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP)
En vigueur depuis plus de 70 ans, le statut LMNP est le dispositif idéal pour allier constitution de patrimoine et bénéficier de mesures fiscales avantageuses.
Il vous permet de gommer la fiscalité des revenus locatifs de votre bien neuf ou ancien meublé en déduisant l’ensemble des charges liées à l’investissement (amortissements, intérêts d’emprunts, taxe foncière etc.) des revenus locatifs.
Comment prétendre au statut LMNP ?
Acquérir un logement meublé
Louer ce bien à une personne morale ou physique
Les revenus locatifs ne doivent excéder 23 000€ TTC ou 50% de votre revenu global
Acquérir le bien en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société familiale (SARL, EURL, SNC)
Opter pour le régime du réel simplifié.
Les avantages du statut LMNP
Vous percevez des revenus locatifs non-imposables ;
Récupération de la TVA pour un bien neuf (soit 20% du montant de l’acquisition) ;
Allier optimisation fiscale et achat plaisir grâce à la possibilité d’occuper votre bien régulièrement ;
Revendez votre bien quand vous le souhaitez.
Le statut fiscal du Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Les revenus locatifs excèdent 23 000€ ou représentent plus de 50% du revenu global ? Vous prenez donc le statut du Loueur Meublé Professionnel.
Comment prétendre au LMP ?
Acquérir un logement meublé
Louer ce bien à une personne morale ou physique
Optez pour le régime réel simplifié
Acquérir le bien en nom propre ou par le biais d’une société familiale soumise à l’IR (impôt sur le revenu)
Les revenus locatifs doivent représenter plus de 50% du revenu global et plus de 23 000€
Il faudra également se soumettre aux obligations comptables et déclaratives d’une entreprise
Établir une déclaration fiscale 2031
Les avantages du statut LMP
Vous imputez votre déficit sur le revenu global du foyer fiscal (pendant 6 ans).
Vous êtes exonérés totalement des plus-values si les loyers sont inférieurs au seuil de 90 000€/an durant les deux dernières années civiles précédentes et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans.
Le statut LMP vous permet d’être exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Vous bénéficiez de conditions avantageuses dans le cadre de la transmission de patrimoine.
Comparatif LMNP/LMP
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes locatives < à 23 000€ par an ou < aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal | Recettes locatives > à 23 000€ par an et > aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal |
| Nature des revenus | BIC non-professionnels | BIC professionnels |
| Amortissements | OUI si le bailleur a opté pour le régime réel d’imposition | OUI si le bailleur a opté pour le régime réel d’imposition |
| Cotisations sociales URSAFF | NON pour la majorité des LMNP | OUI |
| Déficit | Imputé uniquement sur vos revenus BIC non-professionnels | Imputé sur le revenu global |
| Plus-values | Exonération au bout de 5 ans d’activité : partielle au bout de 22 ans de détention du bien (uniquement l’impôt sur le revenu) et totale au bout de 30 ans (c’est-à-dire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux). | Exonération partielle si vos recettes locatives se situent entre 90.000 et 126.000€, totale si vos recettes locatives sont < à 90.000€ |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Non exonéré | Exonéré |
