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Quelle est la différence entre les statut fiscaux LMNP et LMP ?

publié par Claire COUTAZ

le 11 avril 2023

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à la montagne pour un bien meublé ? Il existe deux statuts d’incitation fiscale : le statut du Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) et le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP). A quel dispositif êtes-vous éligible ? Quelles sont les différences entre ces deux statuts. Pierre et Montagnes vous explique ce qui varie entre ces deux statuts et ce que ça implique pour vous.

publié par Claire COUTAZ

le 11 avril 2023

 

Lorsqu’il s’agit de la location meublée en France, deux régimes fiscaux se distinguent : le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Chacun de ces statuts fiscaux présente des particularités qui peuvent avoir un impact significatif sur les revenus locatifs et la fiscalité applicable. Cet article explore en détail les principales différences entre le statut LMNP et le statut LMP afin d’aider les investisseurs à faire un choix éclairé.

Comprendre les bases : définition des statuts LMNP et LMP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent des biens immobiliers meublés. Ce statut permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux tout en générant des revenus complémentaires grâce à la location meublée. Les critères pour être éligible au statut LMNP comprennent :

  • Le montant des recettes locatives annuelles ne doit pas dépasser 23 000 euros.
  • Les recettes locatives doivent représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Si ces conditions sont remplies, le propriétaire peut opter pour ce régime fiscal particulier.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le statut LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel, concerne les propriétaires dont l’activité de location meublée prend une place prépondérante dans leurs finances. Il s’agit de louer des logements meublés de manière plus intensive comparativement aux non-professionnels. Pour obtenir le statut LMP, les conditions suivantes doivent être respectées :

  • Les recettes locatives dépassent 23 000 euros par an.
  • Les recettes locatives représentent plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Ces critères font que le statut LMP s’adresse principalement à ceux qui souhaitent faire de la location meublée une activité à part entière.

Différences fiscales principales entre LMNP et LMP

Régime d’imposition des revenus locatifs

Une des principales différences entre les statuts LMNP et LMP réside dans le régime d’imposition des revenus locatifs.

Sous le régime LMNP, les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’offrent alors au contribuable :

  • Micro-BIC : Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les recettes locatives, simplifiant ainsi le calcul des impôts.
  • Régime réel : Le loueur déduit les charges réelles engagées pour l’exploitation du bien, permettant potentiellement une réduction de l’impôt en cas de travaux ou dépenses importantes.

En revanche, sous le régime LMP, les revenus locatifs sont également soumis aux BIC mais avec quelques spécificités supplémentaires :

  • Les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant.
  • Possibilité de pratiquer l’amortissement comptable sur le bien, réduisant ainsi les résultats imposables.

Charges déductibles et amortissements

Les possibilités de déductions et d’amortissements diffèrent également entre LMNP et LMP.

Sous le statut LMNP, les loueurs en meublé non professionnels peuvent déduire plusieurs types de charges telles que :

  • Les frais de gestion (honoraires de gestionnaire, assurance loyers impayés).
  • Les charges courantes (électricité, eau, taxe foncière).
  • Les intérêts d’emprunt.

En outre, les amortissements sont possibles dans le cadre du régime réel. Cela inclut l’amortissement du mobilier ainsi que celui de l’immobilier (hors terrain), permettant de réduire la base imposable.

Concernant le statut LMP, les avantages sont similaires mais étendus :

  • Déduction complète des charges courantes liées à l’activité de location.
  • Amortissement du bien immobilier sur une période déterminée (généralement de 20 à 30 ans).
  • Amortissement total du mobilier inclus dans la location.
  • Imputation des éventuels déficits sur le revenu global sans limitation.

Differences spécifiques liées à la transmission et à la vente du bien

Plus-values de cession

En cas de revente du bien immobilier, le traitement des plus-values diffère sensiblement entre les deux statuts.

Sous le statut LMNP, les plus-values réalisées lors de la vente du bien sont soumises au régime des plus-values des particuliers. Cela signifie que, passé un délai de détention de 22 ans, le vendeur bénéficie d’une exonération totale de l’impôt sur les plus-values. Une exonération partielle commence déjà après cinq ans de détention.

Pour le statut LMP, les règles sont plus strictes. Les plus-values sont traitées selon le régime des plus-values professionnelles, lequel n’offre une exonération qu’après 15 ans de détention (sous certaines conditions de chiffre d’affaires notamment). En ajoutant cela à l’impôt sur les sociétés potentiellement applicable, l’impact fiscal peut être notablement différent.

Transmission patrimoniale

En matière de transmission, le choix du régime a aussi son importance sur le plan successoral. Sous le statut LMNP, les biens immobiliers sont soumis à des droits de succession applicables aux particuliers.

A contrario, dans le cadre du statut LMP, les biens immobiliers entrent dans la catégorie des actifs professionnels. Cela permet parfois de bénéficier de certains régimes fiscaux plus favorables pour la transmission d’entreprise, comme le pacte Dutreil offrant une réduction importante des droits de donation ou de succession sous certaines conditions.

Choix du statut : quel régime choisir pour votre investissement locatif ?

Profil de l’investisseur

Le choix entre les statuts LMNP et LMP dépend largement du profil de l’investisseur et de ses objectifs financiers. Le statut LMNP convient généralement mieux pour les petits investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine sans trop s’engager dans une activité lourde en gestion. C’est un statut flexible qui offre une simplicité administrative appréciable et reste attractif pour ceux recherchant des revenus complémentaires stables.

D’autre part, le statut LMP s’adresse plutôt aux personnes souhaitant professionnaliser leur activité de location meublée. Cela implique souvent une meilleure maîtrise des aspects juridiques et comptables, mais offre en contrepartie des opportunités fiscales plus poussées et des facilités dans la gestion des déficits. LMP peut s’avérer particulièrement adapté pour ceux qui possèdent déjà un parc immobilier conséquent ou envisagent d’en acquérir un dans le but d’en vivre.

Impact sur la gestion quotidienne

L’aspect gestion n’est pas à négliger lorsqu’on choisit entre LMNP et LMP. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est fortement déconseillé si on dispose d’un volume important de biens car il nécessite moins d’obligations administratives et donc, moins de temps consacré aux démarches fiscales et aux déclarations.

Pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel, la gestion demande une implication accrue notamment pour suivre les amortissements, gérer les déficits imputés et respecter toutes les modalités légales associées. Néanmoins, cela peut offrir une vision claire et optimisée de la rentabilité de chaque bien, surtout si l’on envisage une croissance régulière de son portefeuille immobilier.

Nos conseils

Il est souvent stressant et peu aisé de comprendre comment s’articulent ces deux dispositifs. Cela nécessite une compréhension et une prise en considération globale de votre situation fiscale personnelle. Depuis plus de 15 ans, nos experts patrimoniaux sont spécialisés dans l’investissement en Loueur Meublé Professionnel (LMP) et Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) et en connaissent tous les rouages. La réussite d’un investissement locatif dépend de la qualité de l’accompagnement fiscal. N’hésitez pas à solliciter notre cellule fiscale. Nous pourrons aussi vous mettre en relation avec des conseiller en gestion de patrimoine partenaires afin de faire faire les meilleurs choix possibles en termes d’optimisation fiscale.

 

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